Artículo escrito por Carmen Giménez, abogada titular del despacho G&G Abogados
Tras la aprobación por el Consejo de Ministros, el pasado viernes 14
de diciembre, de determinadas medidas para modificar el régimen de los
arrendamientos urbanos, y una vez publicado el Real Decreto Ley en el
BOE, la duración de los alquileres de vivienda quedará
de la siguiente manera, en virtud de la fecha de celebración de los
distintos contratos y de los diferentes cuerpos normativos que se
encontraban vigentes al momento de su concertación.
Poner de relieve que entre arrendador y arrendatario existe libertad
de pactos en cuanto a la duración del arrendamiento, siendo válidos
aquéllos que sean iguales o superen los regulados por Ley (3 y 5 ó 7
años, dependiendo del momento de su celebración), quedando sujetos
dichos pactos a los plazos previstos legalmente, a voluntad del
inquilino, en aquéllos casos en que el arrendamiento se celebre por
períodos inferiores.
Por otro lado, con dicha regulación que limita temporalmente la
duración de los arrendamientos, sigue conviviendo aquélla otra que
sostiene y mantiene la prórroga voluntaria para el inquilino y forzosa
para el propietario, como veremos seguidamente.
Duración de los contratos de alquiler según su fecha de celebración
1. Contratos celebrados a partir del 19 de Diciembre de 2018, fecha
de entrada en vigor del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre,
de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Se vuelve con esta regulación, a la contemplada por la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre que entró en vigor el 1 de Enero de 1995.
Sea cual sea el plazo de duración que se pacte, siempre y cuando sea
inferior a cinco años, el arrendamiento se podrá extender a lo largo de
esos cinco años, si así lo desea el arrendatario o inquilino, y aunque
haya oposición del arrendador. Para tal prórroga no será necesario
realizar ninguna comunicación al propietario-arrendador, siendo
suficiente con la permanencia del inquilino en la vivienda objeto del
arriendo, y con el abono de la renta acordada.
Es decir, si el contrato se celebrara el mismo día 19 de diciembre, o
en fechas posteriores, y se pactara por un plazo de un año, por
ejemplo; transcurrida dicha anualidad, la mera permanencia del inquilino
en la vivienda, se habrá de entender como su deseo por una anualidad
más, y así sucesivamente, hasta que transcurran los cinco años
legalmente previstos. Incluso si a lo largo de este período (5 años) el
arrendador quisiera rescindir el contrato por el transcurso del plazo
pactado, no sería posible sin el consentimiento expreso del
arrendatario, puesto que se encuentra amparado por la Ley.
Transcurridos cinco años desde la fecha de celebración del contrato,
si el arrendador no preavisa al inquilino en el plazo que se acuerde
entre las partes y que además de figurar en dicho contrato habrá de ser
superior al legalmente establecido (30 días), o en su caso, el que queda
previsto en el Real Decreto, se producirá la denominada tácita
reconducción arrendaticia, o lo que es lo mismo, prórroga por otras tres
anualidades más. El contrato podrá seguir prorrogándose tácitamente, de
manera anual, una vez haya transcurrido la totalidad del plazo referido
anteriormente, pero para ello será necesario que no haya mediado
preaviso alguno de finalización de la relación arrendaticia por parte
del propietario de la vivienda.
Estas reglas serán de aplicación en el caso de que el propietario-arrendador sea una persona física. Si,
por el contrario, el propietario-arrendador fuera una persona jurídica
(empresa o sociedad mercantil), en lugar de 5 años, la duración del
arrendamiento podrá alcanzar los siete años, siendo su tácita
reconducción también de tres anualidades más.
El arrendador podrá denegar la prórroga forzosa durante esos primeros
cinco años y/o los tres de tácita reconducción, si transcurrido el
primer año de duración del alquiler, tuviera necesidad de la vivienda
arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares
en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en
los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad
matrimonial. Habrá de comunicárselo por escrito al inquilino con, al
menos, dos meses de antelación a la fecha en que vaya a necesitar la
vivienda.
2. Contratos celebrados a partir del 6 de Junio de 2013 y hasta el 19 de Diciembre de 2018
Dichos contratos, que pueden tener una duración de hasta tres años, a
voluntad del inquilino, y aunque hubiera habido oposición por parte del
arrendador, tienen las siguientes características:
- La tácita reconducción o prórroga, si no ha mediado comunicación por el arrendador, una vez transcurridos los tres años, es anual, es decir, de un año, y vencido ese año, sin requerimiento del propietario, por otro año más, y así sucesivamente.
- Las causas de denegación de la prórroga forzosa (primeras tres anualidades), son las mismas que se han expuesto en el apartado anterior (contratos celebrados a partir del 19 de Diciembre de 2018), sin necesidad de que dichas causas queden previamente previstas en el contrato de alquiler.
3. Contratos celebrados a partir del 1 de Enero de 1995 y hasta el 6 de Junio de 2013
Los contratos celebrados entre estas fechas que permanezcan hoy en
día en vigor, están sometidos a la tácita reconducción o prórroga anual,
si antes de transcurrir la anualidad de vigencia de los mismos, el
arrendador no ha hecho uso de su derecho de resolución, mediante la
comunicación al arrendatario, con al menos treinta de días de antelación
a la fecha de finalización de cada anualidad prorrogada, su deseo de
que no se prorrogue más.
En cuanto a la posibilidad de denegar la continuación del arriendo
durante alguna de sus prórrogas, solamente procederá, si en el contrato
se pactó expresamente dicha posibilidad si el arrendador necesita la
vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí.
Para entender esta denegación de prórroga, contemplemos el siguiente supuesto:
Un propietario-arrendador que celebró un contrato con posterioridad
al 1 de Enero de 1995 y antes del 6 de Junio de 2013, está contento con
su inquilino, y ha permitido que el contrato se haya ido prorrogando
anualmente hasta la actualidad. La nueva prórroga del contrato se ha
producido hoy, 18 de Diciembre, con duración, por tanto, hasta el 18 de
Diciembre de 2019. Determinados conflictos en el matrimonio del
propietario-arrendador de la vivienda, conducen a que tiene que
abandonar su domicilio familiar a finales del próximo mes de Febrero de
2019. Este hecho daría lugar a que, si se hubiera contemplado este
supuesto en el contrato, el propietario podrá comunicar al inquilino que
tiene que abandonar la vivienda por necesidad. Ahora bien, de no estar
previsto en el contrato, habrá de esperar al 18 de Diciembre de 2019,
fecha en la que finalizaría la nueva prórroga a que se ha dado lugar.
4. Contratos celebrados desde el 9 de Mayo de 1985 y hasta el 31 de Diciembre de 1994.
Estarán vigentes hoy en día aquello en los que se pactó la prórroga
forzosa a favor del inquilino, y estando sometidos a la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964, se podrá denegar dicha prórroga, en los
siguientes supuestos, que no habrán de figurar ni quedar previstos en el
contrato:
- Si el arrendador necesita para sí la vivienda o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.
- Si el arrendador proyecta el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que en aquélla hubiere.
- Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de 6 meses en un año, salvo causa justificada.
- Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población.
- Cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda por el propietario, hubiese tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute (propiedad o usufructo), una vivienda desocupada y apta para sus necesidades.
5. Contratos celebrados desde 1964 hasta el 8 de Mayo de 1985. (Los alquileres denominados como “renta antigua”)
Se le aplica la ley de arrendamientos urbanos de 1964 que prevé el
famoso régimen de prórroga forzosa, o prórroga indefinida, a voluntad
siempre del arrendatario.
La posibilidad de denegar la prórroga forzosa será por idénticas
causas que las comentadas en el apartado anterior sobre los contratos
celebrados desde el 9 de Mayo de 1985 y hasta el 31 de Diciembre de
1994, siendo necesario, en el requerimiento que se realice al inquilino,
justificar la necesidad para la denegación de la prórroga, y hacerle el
ofrecimiento de las indemnizaciones previstas en la Ley si desalojara
la vivienda y la pusiera a disposición de su propietario con
anterioridad a la finalización de la anualidad prorrogada.
La Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994 de 24 de
Noviembre, prevé además el número de subrogaciones y quienes pueden
continuar en el arrendamiento, una vez fallecido el inquilino inicial
con quien se contrató el arrendamiento, siendo dos las subrogaciones
permitidas, y dándose la siguiente casuística:
- Si cuando entró en vigor la Ley de 1994, es decir el 1 de enero de 1995, se habían producido ya las dos subrogaciones permitidas, ya no cabrá ninguna más.
- Si a 1 de Enero de 1995, se hubiera producido una subrogación, cabrá la segunda subrogación.
- Si, por el contrario, a 1 de Enero de 1995, no se hubiera producido ninguna subrogación, cabrá efectuar las dos permitidas.
Las subrogaciones solamente podrán ser a favor del cónyuge no
separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que
conviviesen con el arrendatario durante los dos años anteriores a su
fallecimiento; y en defecto de los anteriores, podrán subrogarse los
ascendientes (padres) que conviviesen con el inquilino durante, al
menos, los tres años anteriores.
El contrato, en estas subrogaciones, finalizará al fallecimiento del
subrogado, salvo que el subrogado fuera un hijo, en cuyo caso finalizará
a los dos años o en la fecha en que el hijo cumpliera 25 años. Hay una
excepción en estos casos en que el subrogado sea un hijo del inquilino:
si se encuentra afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por
100, el contrato se extinguirá al fallecimiento de dicho hijo
minusválido.
Los derechos reconocidos a los cónyuges de los arrendatarios, serán
también de aplicación respecto de la persona que hubiera venido
conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación
de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación
sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del
fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo
caso bastará la mera convivencia.
