CONTRATO DE ALQUILER Y EMBARGO DE VVIENDA

  CONSULTA Y RESPUESTA DE EQUIPO JURIDICO DEL IDEALISTA

Si su contrato de arrendamiento se realizó con posterioridad al 6 de junio de 2013, fecha en la que entró en vigor la reforma operada en la Ley de Arrendamientos Urbanos, dicho arrendamiento quedará extinguido una vez que el arrendador pierda los derechos del inmueble como consecuencia de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial, careciendo usted como inquilino del derecho a permanecer en la vivienda por el tiempo que le reste del contrato. Es decir, dicho contrato quedará extinguido una vez sea adjudicada la vivienda en pública subasta.

El artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que: “Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.”

Como excepción a esta regla general será aquellos casos en los que el arrendamiento se haya celebrado e inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la constitución de la hipoteca o del nacimiento del derecho del acreedor que da lugar a la pública subasta (no parece que esta sea su situación al reflejarse en el edicto del juzgado que no se puede hacer constar la situación posesoria del inmueble).

Si el contrato de arrendamiento se celebró antes de junio de 2013, la situación puede ser distinta, rigiendo en esos casos los plazos establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, con un mínimo de cinco años desde la formalización del mismo, si el arrendatario (usted) así lo quiere, y ello con independencia de si el contrato se ha suscrito con anterioridad o no a que el dueño hipotecase la finca o se generase el derecho de crédito que da lugar a la pública subasta.

El artículo 13.1 antes de la reforma (que todavía se aplica a los contratos que se hayan formalizado con anterioridad al 6 de junio de 2013) está redactado en los siguientes términos:

”Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.”

Ahora bien, si se tratara su caso de uno de estos últimos –contrato de alquiler formalizado con anterioridad al 6 de junio de 2013–, le convendría personarse en el juzgado con abogado y procurador antes de que se celebre la subasta, a fin de que se abra un incidente sobre la posesión y el juzgado dé plena validez a su arrendamiento, y de esta manera el adquirente en subasta lo hará con conocimiento de que tiene un inquilino por el plazo que le reste hasta los cinco años. De lo contrario, se podrá encontrar con una orden de lanzamiento o de desahucio cuando el juzgado, por desconocimiento de su existencia, dicte la resolución de entrega de posesión al nuevo propietario adjudicatario en subasta.