CONSULTA Y RESPUESTA DE EQUIPO JURIDICO DEL IDEALISTA
Si su contrato de arrendamiento se realizó con posterioridad al 6 de
junio de 2013, fecha en la que entró en vigor la reforma operada en la
Ley de Arrendamientos Urbanos, dicho arrendamiento quedará extinguido
una vez que el arrendador pierda los derechos del inmueble como
consecuencia de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial,
careciendo usted como inquilino del derecho a permanecer en la vivienda
por el tiempo que le reste del contrato. Es decir, dicho contrato
quedará extinguido una vez sea adjudicada la vivienda en pública
subasta.
El artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que: “Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.”
Como
excepción a esta regla general será aquellos casos en los que el
arrendamiento se haya celebrado e inscrito en el Registro de la
Propiedad con anterioridad a la constitución de la hipoteca o del
nacimiento del derecho del acreedor que da lugar a la pública subasta
(no parece que esta sea su situación al reflejarse en el edicto del
juzgado que no se puede hacer constar la situación posesoria del
inmueble).
Si
el contrato de arrendamiento se celebró antes de junio de 2013, la
situación puede ser distinta, rigiendo en esos casos los plazos
establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, con un mínimo
de cinco años desde la formalización del mismo, si el arrendatario
(usted) así lo quiere, y ello con independencia de si el contrato se ha
suscrito con anterioridad o no a que el dueño hipotecase la finca o se
generase el derecho de crédito que da lugar a la pública subasta.
El artículo 13.1 antes de la reforma (que
todavía se aplica a los contratos que se hayan formalizado con
anterioridad al 6 de junio de 2013) está redactado en los siguientes
términos:
”Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el
derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto
convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la
enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia
judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a
continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin
perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.”
Ahora
bien, si se tratara su caso de uno de estos últimos –contrato de
alquiler formalizado con anterioridad al 6 de junio de 2013–, le
convendría personarse en el juzgado con abogado y procurador antes de
que se celebre la subasta, a fin de que se abra un incidente sobre la
posesión y el juzgado dé plena validez a su arrendamiento, y de esta
manera el adquirente en subasta lo hará con conocimiento de que tiene un
inquilino por el plazo que le reste hasta los cinco años. De lo
contrario, se podrá encontrar con una orden de lanzamiento o de
desahucio cuando el juzgado, por desconocimiento de su existencia, dicte
la resolución de entrega de posesión al nuevo propietario adjudicatario
en subasta.
