Duración del contrato de alquiler
La duración del contrato de alquiler será
libremente pactada entre las dos partes, aunque la prorroga obligatoria
se reduce de cinco a tres años. Pasado ese tiempo y si ninguna de las
dos partes se pronuncia, el inquilino tendrá derecho a un año más de
prórroga tácita.
El casero puede recuperar la vivienda tras un año de alquiler si
la necesita para él, familiares directos o cónyuge -en casos de
separación, divorcio o nulidad-. Si es así, el casero debe informar a su
inquilino con un mínimo de dos meses de antelación.
Rescisión del contrato de alquiler por parte del inquilino
Tras los primeros seis meses de alquiler, el inquilino puede
dejar el piso cuando quiera siempre que avise con 30 días de antelación,
sin tener que pagar ninguna inmenización.
La nueva Ley de Fomento del Alquiler también contempla que casero
e inquilino puedan pactar en el contrato que si el inquilino deja el
piso de alquiler indemnice al casero con una cantidad equivalente a una
mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por
cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la
parte proporcional de la indemnización.
Actualización del precio de la renta y de la fianza
Casero e inquilino ya no tienen que ajustarse a las subidas del
IPC general para subir el alquiler. Pueden actualizar la renta cada año
en los términos que ellos acuerden libremente en el contrato.
La fianza
no se actualiza durante los tres primeros años de alquiler. Pero cada
vez que se prorrogue el arrendamiento, el casero podrá exigir una subida
de la fianza o el inquilino una bajada hasta hacerse igual a una o dos
mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la
prórroga.
Venta del piso con inquilino
Si se vende el piso alquilado y el contrato está inscrito en el
Registro de la Propiedad, el inquilino puede permanecer en el piso hasta
la finalización del contrato, incluida la prórroga tácita. Si no está
inscrito y el nuevo propietario quiere acabar con el alquiler, el
inquilino tiene derecho a quedarse en el piso durante tres meses desde
que se le notifique fehacientemente la compraventa e intención de
finalizar el alquiler.
Casero e inquilino pueden pactar la renuncia del inquilino a su
derecho de adquisición preferente sin importar la duración del contrato
de alquiler.
Obras en el piso alquilado
Se puede sustituir total o parcialmente el pago de la renta por
el compromiso del inquilino de reformar o rehabilitar la vivienda
alquilada.
Si el casero realiza obras de mejora en la vivienda y han transcurrido tres años de alquiler, podrá subir la renta.
El inquilino puede adaptar la vivienda si es necesario por
cuestiones de discapacidad o edad (más de 70 años), siempre que no
afecte a elementos o servicios comunes del edificio, ni provoque una
disminución en su estabilidad o seguridad.
Desahucio de inquilinos morosos
Se agiliza el "desahucio exprés". Los inquilinos con un contrato
inscrito en el Registro de la Propiedad con un solo mes de impago
tendrán un plazo de diez dias para pagar desde el momento en que el
casero requiera judicial o notarialmente a su inquilino moroso para que
pague. Si al cabo de 10 días no ha contestado o sí que lo hace
aceptando la resolución, se acaba el alquiler, aunque el desalojo de la
vivienda se debe realizar vía judicial.
Creación de un registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler
Una vez se cree el registro, los caseros podrán comprobar si su
futuro inquilino aparece inscrito ahí. Para hacerlo deberán presentar
una propuesta de contrato de arrendamiento en la que aparezca
identificado dicho inquilino.
Las personas incluidas en el registro pueden pedir que se les
quite del mismo cuando salden su deuda. No obstante, su constancia en el
registro tendrá una duración máxima de seis años, tras este periodo se
cancelará de forma automática su inscripción.
La inscripción en el registro estará sujeta a lo establecido en
la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de
Carácter Personal.:
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